Riparazione caldaia: spetta all'inquilino o al proprietario?

Come capire quando la riparazione della caldaia spetta all’inquilino o al proprietario

La caldaia dell’appartamento in affitto si è improvvisamente guastata e non sai chi deve chiamare il tecnico? E soprattutto, a chi spetta sostenere le spese per la riparazione della caldaia, all’inquilino o al proprietario?

La ripartizione dei costi dipende dalla natura dell’intervento e dall’origine del guasto. In linea generale, le spese di piccola manutenzione dovute all’uso quotidiano sono a carico di chi abita nell’immobile, mentre gli interventi straordinari, causati da un impianto ormai datato o determinati da difetti strutturali, spettano al locatore.

A stabilirlo sono gli articoli 1576 e 1609 del Codice civile. Il primo prevede che il locatore debba provvedere alle riparazioni necessarie durante la locazione, escluse quelle di piccola manutenzione a carico del conduttore. Il secondo precisa che queste ultime sono quelle determinate dal deterioramento prodotto dall’uso e non dalla vetustà o dal caso fortuito.

Per capire chi deve pagare, quindi, non basta sapere che la caldaia si è rotta: bisogna individuare la causa del guasto e considerare anche quanto previsto dal contratto di locazione. 

Quando la riparazione della caldaia spetta all’inquilino

L’inquilino utilizza quotidianamente la caldaia e deve averne cura durante il periodo di locazione. Per questo motivo, le piccole riparazioni rese necessarie dal normale utilizzo dell’apparecchio possono ricadere su chi occupa l’immobile.

La stessa logica vale quando un problema è riconducibile a un comportamento negligente dell’inquilino. Se, ad esempio, non viene eseguita la periodica manutenzione della caldaia e da questa omissione deriva un guasto, la responsabilità della spesa può essere attribuita al conduttore.

È però importante non confondere la manutenzione legata all’uso con qualsiasi intervento eseguito durante il periodo di affitto. Il semplice fatto che un componente si rompa mentre l’immobile è occupato dall’inquilino non significa automaticamente che debba essere quest’ultimo a pagare.

In sintesi, per stabilire se la riparazione della caldaia, spetta a inquilino o proprietario si deve fare riferimento alla natura e alla causa del problema, oltre alle disposizioni contenute nel contratto di locazione. 

Quali interventi deve invece pagare il proprietario?

Il proprietario deve mantenere l’immobile in condizioni adatte all’uso per il quale è stato concesso in locazione. Di conseguenza, quando il guasto non deriva dal normale utilizzo da parte dell’inquilino ma dal fatto che la caldaia è obsoleta o da un problema che richiede una riparazione necessaria non riconducibile alla piccola manutenzione, la spesa ricade generalmente sul locatore.

È il caso, ad esempio, di un apparecchio ormai vecchio nel quale un componente importante smette di funzionare per il deterioramento accumulato negli anni. Se la caldaia non è più convenientemente riparabile e deve essere sostituita per garantire il normale utilizzo dell’abitazione, anche questo intervento è normalmente riconducibile agli obblighi del proprietario, salvo situazioni particolari o diverse previsioni contrattuali.

Ecco una tabella che riassume le varia casistiche, chiarendo in quali casi la riparazione della caldaia, spetta a inquilino o proprietario:

Situazione	Chi sostiene generalmente la spesa	Cosa considerare
Piccola riparazione dovuta al normale utilizzo	Inquilino	Deve trattarsi di un deterioramento prodotto dall’uso
Danno provocato da negligenza dell’inquilino	Inquilino	È necessario verificare la causa effettiva del guasto
Guasto dovuto alla vetustà della caldaia	Proprietario	Il problema deriva dall’invecchiamento dell’apparecchio
Riparazione necessaria non riconducibile alla piccola manutenzione	Proprietario	Va valutata la natura dell’intervento
Sostituzione di una caldaia ormai obsoleta	Generalmente proprietario	Se la sostituzione è necessaria per mantenere l’immobile idoneo all’uso
Caso dubbio	Da verificare	Occorre considerare causa del guasto, contratto e, quando rilevanti, usi locali

Cosa fare quando la caldaia si rompe in una casa in affitto

Quando la caldaia smette di funzionare, la prima cosa da fare è evitare interventi improvvisati. Se il problema non può essere risolto attraverso le normali indicazioni previste dal produttore, è opportuno rivolgersi a un tecnico qualificato.

L’inquilino dovrebbe inoltre informare tempestivamente il proprietario del malfunzionamento, soprattutto quando potrebbe essere necessario un intervento che non rientra nella piccola manutenzione. Individuare la causa del problema è fondamentale non soltanto per ripristinare il funzionamento dell’apparecchio, ma anche per capire a chi debba essere attribuita la relativa spesa.

È utile conservare la documentazione relativa all’intervento, come il rapporto del tecnico e la fattura, soprattutto quando dalla diagnosi emerge che il guasto è legato all’età o al deterioramento di un componente.

In caso di dubbio su chi debba sostenere il costo della riparazione caldaia, se inquilino o proprietario, si possono quindi evitare discussioni partendo da un elemento concreto: una diagnosi tecnica che chiarisca, per quanto possibile, la natura del malfunzionamento.

Per la ripartizione della spesa resta comunque necessario verificare anche il contratto di locazione e le regole applicabili al caso specifico. 

Affidati a Kalorplus per la riparazione o la sostituzione della caldaia

Se la caldaia dell’immobile in affitto presenta blocchi, anomalie o non si accende più, noi di Kalorplus possiamo controllare l’apparecchio e individuare la causa del problema, così da capire quale intervento tecnico sia necessario.

Quando la caldaia è ormai datata e la riparazione non rappresenta più una soluzione conveniente, possiamo valutare insieme al proprietario la sostituzione con una nuova caldaia Vaillant, scegliendo il modello più adatto alle caratteristiche dell’abitazione. In qualità di rivenditore ufficiale Vaillant, ci occupiamo anche dell’installazione professionale del nuovo apparecchio.

In caso di sostituzione possiamo inoltre verificare quali incentivi siano disponibili in relazione all’intervento effettuato. Quando sussistono i requisiti per accedere al Conto Termico 3.0, seguiamo gratuitamente la pratica affidandone la gestione a un ingegnere del nostro studio convenzionato.

Ai nostri clienti offriamo un’ampia gamma di servizi, tra cui assistenza H24, disponibilità per gli interventi urgenti nei weekend e possibilità di rateizzazione a tasso zero.

Contattaci per richiedere assistenza e individuare la soluzione più adatta per riparare o sostituire la caldaia.

Glossario

• Locatore: proprietario o soggetto che concede un immobile in locazione.
• Conduttore: soggetto che utilizza l’immobile sulla base di un contratto di locazione, comunemente chiamato inquilino.
• Piccola manutenzione: riparazioni che, nell’ambito della locazione, derivano dal deterioramento prodotto dall’uso e sono poste dal Codice civile a carico dell’inquilino.
• Vetustà: deterioramento dovuto all’età e al naturale invecchiamento di un bene o di un componente.